« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde. »
Franklin ROOSEVELT.
Les fondamentaux avant d’investir !
Vous voulez investir dans l’immobilier ? Vous êtes novice et vous connaissez mal ce type de placement ? Pas de problème ! De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux, en passant par le choix du bien et la recherche du locataire, retrouvez dans cet article complet tous nos conseils pour bien démarrer votre carrière de propriétaire-bailleur.
Investissement immobilier locatif
Vous misez sur la pierre pour constituer un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Excellente idée. Vous devez donc rechercher un bien appelé à prendre de la valeur au fil du temps, qui vous permettra d’encaisser des loyers pour arrondir vos fins de mois (ou une plus-value lors de la revente),
et vous pourrez aussi bénéficier, le cas échéant, d’avantages fiscaux intéressants.
À SAVOIR ABSOLUMENT SUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF… BIEN SE PRÉPARER & RÉUSSIR SON ACHAT !
ÉTAPE N° 1
Définir précisément ses besoins, ses objectifs et la stratégie pour un bon investissement
• Quel est l’objectif ?
• Qu’attendez-vous de cet investissement ?
• Pourquoi vouloir investir dans l’immobilier ?
• Pour y vivre, maintenant ou demain ?
• Pour percevoir des revenus réguliers immédiats ou au jour de votre départ à la retraite ?
• Pour défiscaliser ?
• Comptez-vous occuper vous-même le bien ?
• L’idée est-elle d’étoffer votre patrimoine ou d’acheter dans l’optique d’une revente avec plus-value ?
ÉTAPE N°2
Connaître le marché, choisir un bon emplacement…
• Surveillez les comparables.
• Renseignez-vous sur le voisinage : vous pouvez obtenir de précieuses informations en discutant avec les voisins, concierges, ou commerçants du quartier.
• Achetez à proximité de chez vous (ou dans un endroit que vous connaissez bien) comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire.
• Pensez toujours à la revente !
• Un marché locatif porteur !
ÉTAPE N°3
La typologie de logements
• Petites surfaces ou grandes surfaces ?
• À qui louer ?
• Immobilier locatif : neuf ou ancien ?
ÉTAPE N°4
Calculer sa capacité d’emprunt
• Votre taux d’endettement doit rester inférieur à 33%. le taux d’endettement se définit comme le rapport entre vos charges financières mensuelles et votre revenu disponible.
• Combien êtes-vous prêt(e) à investir tous les mois de votre poche pour financer cet investissement ?
• Avec ou sans apport personnel ?
• La durée optimale ?
ÉTAPE N°5
Louer vide ou meublé
• Avantages, inconvénients du meublé ou vide ?
• La fiscalité… ?
• Réduire vos impôts !
• Au forfait ou au réel ?
CONSEILS EN FISCALITÉ & SUCCESSION
Faut-il acheter en personne physique ou en société ? En usufruit et nu-propriété ?
Grâce à nos partenaires experts dans ces domaines, nous vous aidons à optimiser le montage de votre investissement. Nos experts connaissent les dernières réglementations pour organiser sereinement votre succession sur le plan familial et fiscal.
ÉTAPE N°7
Obtenir son prêt immobilier
• Soyez très attentif à la localisation du bien.
• Obtenez votre prêt en présentant le dossier le plus attractif possible à votre banque.
• Les principaux critères sur lesquels s’appuient les banques pour évaluer votre situation : vos revenus, votre apport, votre capacité d’endettement, votre capacité à épargner, votre profession, la gestion de votre compte courant.
NOTRE SÉLECTION D’APPARTEMENTS NEUFS
Nos conseillers prennent le temps d’écouter vos besoins et étudient, avec vous, les possibilités d’investissements qui correspondent le mieux à votre profil.
Ensuite nous vous présenterons parmi les possibilités du marché les meilleures opportunités.
De plus, nous vous accompagnons personnellement dans vos démarches juridiques afin de vous garantir un confort optimal.
ÉTAPE N°7
Obtenir son prêt immobilier
• Soyez très attentif à la localisation du bien.
• Obtenez votre prêt en présentant le dossier le plus attractif possible à votre banque.
• Les principaux critères sur lesquels s’appuient les banques pour évaluer votre situation : vos revenus, votre apport, votre capacité d’endettement, votre capacité à épargner, votre profession, la gestion de votre compte courant.
ÉTAPE N°8
Négocier son prêt immobilier
• Soumissionnez plusieurs banques (notamment les banques mutualistes, plus généreuses dans l’octroi de
prêts), faites jouer la concurrence, et négociez tous les points de votre contrat.
• Négociez le taux du crédit immobilier (taeg), ainsi que tous les frais liés à l’achat (frais de dossier, assurances, garanties), mais également les frais de sortie (en cas de remboursement anticipé par exemple).
ÉTAPE N°9
Conclure l’achat
• Signez une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente (faites-vous conseiller par votre notaire).
• Ne signez jamais une promesse unilatérale d’achat (vous pourriez vous retrouver «le bec dans l’eau», puisque le vendeur pourrait l’utiliser pour obtenir de meilleures conditions auprès d’un autre acheteur).
• Évitez la promesse synallagmatique de vente (étant donné l’importance d’une telle transaction sur le plan juridique), sauf s’il s’agit d’un bien à plusieurs millions d’euros.
ÉTAPE N°10
Choisir une bonne assurance
• Prenez le temps d’étudier les garanties disponibles et les modalités d’indemnisation.
• La banque auprès de laquelle vous avez souscrit le prêt pourra vous fournir une assurance, mais celle-ci ne vous apportera pas nécessairement la meilleure protection.
• Faites jouer la concurrence.
ÉTAPE N° 11
Trouver un locataire solvable
Nous pouvons bien sûr nous occuper de trouver le bon locataire, mais pas seulement…
LES PIÈGES À ÉVITER
Les 6 erreurs les plus fréquentes, et qu’il faut donc absolument éviter si vous souhaitez réaliser de belles opérations en immobilier.
Erreur N°1 :
Investir dans l’immobilier en achetant cash
Vous avez les fonds disponibles pour payer votre bien immobilier sans financement bancaire ? Très bien. Mais faites néanmoins appel à de la dette bancaire pour réaliser votre investissement immobilier.
Pourquoi ? Et bien tout simplement parce qu’aujourd’hui, les taux d’intérêt sont tellement bas que les taux d’emprunt bancaires sont quasiment toujours inférieurs au taux de rendement de votre bien locatif.
Dans un tel cas de figure, il est effectivement judicieux de réaliser un prêt immobilier auprès de votre institution bancaire. Vous n’avez ensuite qu’à rembourser votre prêt grâce à vos revenus locatifs, ce qui est possible dès lors que le rendement de votre bien immobilier est supérieur à votre taux d’emprunt bancaire.
En outre, le fait d’utiliser le crédit octroyé par votre institution bancaire vous permet de profiter de ce que l’on appelle l’effet de levier : avec disons 10% d’apport (et donc 90% de dette) vous devez propriétaire de 100% d’un bien.
Erreur N°2 :
Acheter sa résidence principale en premier
Un investisseur débutant dans le monde de l’investissement locatif a tendance à acquérir sa résidence principale en premier lieu. Il s’agit d’une erreur fatale à éviter, surtout si c’est votre premier achat !
Votre résidence principale est en effet un bien immobilier à part : c’est une « charge » (qui vous coûte chaque mois), et non un « actif » (qui vous génère des revenus complémentaires chaque mois).
Il est donc nettement plus judicieux de commencer par investir dans des actifs immobiliers qui peuvent générer des revenus locatifs. Au fil du temps, ces actifs pourront générer plus de profits que vous utiliserez pour financer l’achat de votre résidence principale.
Si malgré tout, vous tenez à acquérir votre résidence principale, n’utilisez alors qu’une partie de vos fonds propres et de votre capacité d’emprunt (soit moins de 33%, puisque 33% constitue la limite de votre taux d’endettement, selon les critères définis par les institutions bancaires). Utilisez le reste de vos fonds propres et de votre capacité d’emprunt pour financer des investissements locatifs de rapport.
Erreur N°3 :
Réaliser soi-même les travaux de rénovation
Une autre erreur courante est d’effectuer vous-même les travaux de rénovation. Beaucoup d’investisseurs débutants optent en effet pour cette solution par mesure d’économie à court terme.
Alors si vous allez certes réaliser une économie financière, vous allez surtout y perdre votre temps… Or rappelez-vous que votre temps constitue la ressource la plus précieuse pour améliorer votre avenir d’un point de vue financier. N’hésitez donc pas à déléguer les travaux à un prestataire (tout en gardant œil sur l’avancée des travaux), et dépensez votre temps dans des activités à plus forte valeur ajoutée, notamment en créant de nouveaux actifs (création d’entreprises ou de sites Internet rentables) ou en investissant dans de nouveaux projets immobiliers.
Savoir faire travailler les autres pour soi est l’une des clés du succès. Jamais vous ne verrez Bill Gates poser la moquette dans l’immeuble qu’il vient d’acheter, ou Elon Musk faire la peinture dans le site industriel qu’il vient d’acquérir… Ou alors, ils ont vraiment du temps à perdre ce jour-là… A long terme, c’est infiniment plus rentable de se concentrer uniquement sur les opérations à très forte valeur ajoutée.
Erreur N°4 :
Ne pas prêter suffisamment attention aux détails avant d’acheter
L’immobilier est un marché très concurrentiel. Si vous débutez dans l’immobilier, dites-vous que vous êtes peut-être face à des personnes qui ont des dizaines d’années d’expérience en la matière… Donc s’ils sont vendeurs à tel prix, c’est probablement qu’ils font une bonne affaire avec vous…
Et pire que cela, certains intervenants sur le marché de l’immobilier (notamment les courtiers, intermédiaires, et autres agences immobilières) sont parfois prêts à tout pour réaliser une vente : omettre de vous parler de certains vices cachés, ou de l’autoroute qui est en projet de construction juste à côté du bien que vous visitez… cela pouvant parfois friser la faute professionnelle….
Pour éviter ces désagréments, faites preuve de vigilance. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, restez infiniment prudent et accordez une importance capitale aux détails avant de conclure l’achat.
Erreur N°5 :
Ne pas vérifier la demande locative avant l’acquisition du bien
Avant de finaliser votre investissement, pensez à vérifier la demande locative. Cela vous permettra de valider qu’il y a une réelle demande pour le bien que vous envisagez d’acheter.
Erreur N°6 :
Surestimer sa capacité d’endettement ou de remboursement
Une autre erreur à éviter est de surestimer votre capacité d’endettement. Sachant que le banquier auquel vous vous adressez se base uniquement sur les preuves matérielles que vous lui accordez. Pour mieux comprendre votre capacité d’endettement, inspectez vos habitudes de consommation. Dans le jargon bancaire, vous devez avoir un compte en vert. En d’autres termes, vous devez profiter d’un revenu régulier avant de vous lancer dans le prêt immobilier. Avant de finaliser votre emprunt, pensez à solliciter les avis d’un courtier en crédit.
Les banques doivent, par ailleurs, penser à leur intérêt. Sachez instaurer une relation de confiance avec votre institution bancaire. Pour ce faire, il faut vous plier à leurs conditions, soit, accepter un taux d’intérêt supérieur, souscrire une assurance avec l’organisme de caution d’assurance rattachée à la banque.
Pour finir, le locataire constitue un risque dans le monde de l’investissement dans l’immobilier locatif. Pour contourner ce risque, établissez une attestation locative incluant le montant de loyer hors charge auprès d’une agence immobilière. Souscrivez ensuite un contrat incluant des couvertures nécessaires (assurance loyers impayés et carence locative) auprès d’une société de garantie de loyers impayés.